Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux pour financer les dépenses d’entretien et de conservation de l’immeuble. Mais comment fonctionne ce fonds et comment l’utiliser au mieux dans votre copropriété ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonds de travaux, de son alimentation à son utilisation, en passant par les règles spécifiques avant et après le 1er janvier 2023.
Les immeubles concernés par l’obligation du fonds de travaux
Avant le 1er janvier 2023, tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis au statut de la copropriété doivent constituer un fonds de travaux, et ce, dès la fin d’une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux. Cependant, il existe quelques exceptions :
- Les copropriétés de moins de 10 lots, qui peuvent décider à l’unanimité de ne pas créer ce fonds
- Les immeubles neufs, qui bénéficient d’un délai de 5 ans après la réception des travaux
- Les petites copropriétés dont le budget prévisionnel moyen sur 3 ans est inférieur à 15 000 €
À partir du 1er janvier 2023, le délai passe à 10 ans après la réception des travaux. Les immeubles neufs sont donc concernés, ainsi que les petites copropriétés qui ne pourront plus être exemptées, sauf si leur budget prévisionnel moyen sur 3 ans reste inférieur à 15 000 euros.
Bon à savoir : Pour identifier les travaux prioritaires à financer via le fonds de travaux, il est recommandé de réaliser un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble. Ce diagnostic permet d’avoir une vision claire de l’état du bâtiment et des réparations nécessaires.
L’alimentation du fonds de travaux par les copropriétaires
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Jusqu’au 31 décembre 2022, cette cotisation doit être d’au moins 5% du budget prévisionnel. Ainsi, pour un budget de 100 000 €, la cotisation minimale sera de 5 000 €, répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Dès 2023, le montant de la cotisation dépendra de l’adoption ou non d’un plan pluriannuel de travaux par l’assemblée générale. Sans plan, la cotisation restera à 5% du budget prévisionnel. Avec un plan, elle sera de 2,5% du montant des travaux planifiés, permettant une meilleure anticipation et une cotisation plus adaptée. L’assemblée générale peut également décider, à la majorité absolue, de fixer un montant supérieur au minimum légal.
Exemple : Pour une copropriété avec un budget prévisionnel de 150 000 € et un plan pluriannuel de travaux de 400 000 € sur 10 ans, la cotisation annuelle serait de 7 500 € sans plan (5% de 150 000 €) ou de 10 000 € avec plan (2,5% de 400 000 €).
Les modalités de versement des cotisations peuvent être fixées par l’assemblée générale : mensuel, trimestriel ou annuel. Il est important de s’informer régulièrement sur l’état du fonds de travaux et son utilisation, en se rapprochant du syndic ou du conseil syndical.
L’utilisation encadrée des sommes du fonds de travaux
Les sommes versées au fonds de travaux sont strictement réservées au financement des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Jusqu’en 2022, il s’agit principalement des travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble, comme le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou le remplacement d’un ascenseur.
À partir de 2023, le fonds pourra également financer les travaux prescrits dans le plan pluriannuel adopté, offrant une plus grande visibilité sur les dépenses à venir. L’assemblée générale, à la majorité simple de l’article 24, décide de l’affectation des sommes du fonds. Elle pourra même décider, à la majorité absolue, de suspendre les cotisations lorsque le fonds excède 50% du montant du plan.
A noter : En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut engager les dépenses correspondantes sans autorisation préalable de l’assemblée générale, en utilisant les sommes disponibles dans le fonds de travaux.
Le sort du fonds de travaux en cas de vente d’un lot
Que vous soyez vendeur ou acquéreur d’un lot de copropriété, il est important de comprendre que les sommes versées au fonds de travaux restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Ainsi, le vendeur ne peut pas les récupérer, même s’il a contribué à son alimentation pendant plusieurs années.
Cependant, à partir du 1er janvier 2023, l’acquéreur d’un lot pourra choisir de rembourser le vendeur des sommes qu’il a versées au fonds de travaux. Cette nouvelle règle vise à rééquilibrer les contributions entre ancien et nouveau copropriétaire, tout en maintenant l’intégrité du fonds.
Exemple : M. Dubois vend son appartement après avoir versé 3 000 € au fonds de travaux. L’acquéreur, Mme Martin, peut décider de lui rembourser cette somme, sans que cela n’impacte le montant du fonds.
Il est important de noter que le fonds de travaux contribue à la valorisation des lots en cas de revente. Un immeuble bien entretenu, grâce à des travaux réguliers financés par le fonds, sera plus attractif pour les acheteurs potentiels.
Bon à savoir : Pour financer des travaux importants, la copropriété peut également recourir à des aides financières comme l’éco-prêt à taux zéro ou certaines subventions, en complément du fonds de travaux. Le syndic et le conseil syndical peuvent vous renseigner sur les dispositifs existants.
En conclusion, le fonds de travaux est un outil essentiel pour assurer la pérennité et la valorisation de votre patrimoine immobilier en copropriété. Bien comprendre son fonctionnement, son alimentation et son utilisation vous permettra de mieux anticiper les dépenses et de prendre des décisions éclairées lors des assemblées générales. Une communication régulière entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires est primordiale pour une gestion optimale de ce fonds. N’hésitez pas à vous informer sur les évolutions réglementaires à venir et à partager les bonnes pratiques mises en place dans votre copropriété.
A noter : Le non-respect de l’obligation de constituer un fonds de travaux peut entraîner des sanctions pour la copropriété. Le syndic peut notamment engager sa responsabilité professionnelle s’il ne met pas en place les appels de fonds nécessaires.
Enfin, pensez à partager les bonnes pratiques mises en place dans votre copropriété avec d’autres copropriétaires. Les retours d’expérience peuvent être précieux pour optimiser la gestion du fonds de travaux et anticiper certaines difficultés. Les forums spécialisés et les réunions d’information organisées par les associations de copropriétaires sont de bons lieux d’échange sur ces sujets.
Avec une bonne compréhension des enjeux et une communication régulière entre les différents acteurs, le fonds de travaux deviendra un allié précieux pour maintenir votre copropriété en bon état et préserver la valeur de votre patrimoine immobilier sur le long terme.
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